Общее собрание
В соответствии с ч. 1 ст. 145 ЖК высшим органом управления ТСЖ является общее собрание его членов. Порядок созыва общего собрания предусмотрен уставом ТСЖ. Требованием закона является обязательное проведение ежегодного общего собрания, на котором правление ТСЖ оглашает итоги прошедшего года (на таком собрании, например, можно решать вопросы о заключении договоров на предоставление коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями). Кроме того, предусмотрено уставом ТСЖ созыв внеочередного общего собрания по инициативе кого-либо из членов ТСЖ.
Компетенция общего собрания подробно отражена в уставе ТСЖ. Его полномочия изложены в ч. 2 ст. 145 ЖК.
Исключительным правом общего собрания является внесение изменений в устав ТСЖ. Изменения в устав подлежат регистрации в порядке, установленном ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей". Для внесения изменений в устав ТСЖ необходимо ознакомить членов товарищества с их текстом, то есть заинтересованные лица должны или раздать своевременно проект документа, или иным образом предоставить возможность ознакомления. Чтобы изменения в устав были одобрены, нужно, чтобы члены ТСЖ, присутствующие на общем собрании, одобрили их простым большинством голосов. Необходимость внесения изменений может быть продиктована как внесением поправок в закон, так и иными обстоятельствами (например, таким образом может быть изменен размер вступительного взноса при принятии в ТСЖ новых членов).
К полномочиям общего собрания относится принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества. Реорганизация и ликвидация ТСЖ проводятся на основании положений ст. ст. 140 - 141 ЖК и норм гражданского законодательства о реорганизации и ликвидации юридического лица. Для положительного решения вопроса о реорганизации или ликвидации потребуется квалифицированное большинство голосов общего числа членов ТСЖ, а не только тех из них, кто присутствует на общем собрании (2/3).
На общем собрании происходит избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества. Правление должно осуществлять руководство деятельностью ТСЖ, поэтому логично, что его члены должны получать вознаграждение за свою работу. С учетом этого оптимально избрание в правление ТСЖ лиц, имеющих базовое юридическое, экономическое образование. Ревизионная комиссия или ревизор (в зависимости от многочисленности членов ТСЖ) ежегодно проверяют финансово-хозяйственную деятельность ТСЖ, и чтобы их работа не была фиктивной, в этом качестве необходимы лица с экономическим образованием (например, работающие в бухгалтерской сфере). Для положительного решения по этому вопросу достаточно простого большинства голосов членов ТСЖ, присутствующих на общем собрании.
В исключительную компетенцию общего собрания относится установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества. Обязательные платежи устанавливаются на оплату расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме (ч. 8 ст. 156 ЖК). Из взносов может быть вступительный взнос, оплачивающийся при приеме в ТСЖ, а кроме того, в процессе деятельности ТСЖ может возникнуть необходимость установления еще каких-то взносов (например, на оборудование автостоянки, детской площадки и пр.). Этот вопрос, хотя и достаточно важный, также решается простым большинством голосов членов ТСЖ, присутствующих на собрании.
Общее собрание членов ТСЖ может принять решение об образовании специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования. Резервный фонд, надо полагать, предназначен для использования в каких-то нештатных ситуациях (например, при возникновении задолженности ее можно погасить из такого фонда). Фонд на восстановление и ремонт общего имущества в доме предполагает четкое целевое назначение. Вопрос об образовании специальных фондов решается простым большинством голосов явившихся на собрание членов ТСЖ.
Общее собрание уполномочено принимать решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов. Напомним, что члены ТСЖ не отвечают по обязательствам товарищества, а само ТСЖ отвечает по обязательствам всем принадлежащим ему имуществом (ч. 6 ст. 135 ЖК). Тем не менее, такое решение принимается квалифицированным большинством голосов членов ТСЖ (2/3).
В компетенцию общего собрания входит и определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества. Перечень видов хозяйственной деятельности должен быть отражен в уставе ТСЖ. Часть 2 ст. 152 ЖК достаточно жестко ограничивает ее по трем позициям:
- обслуживание, эксплуатация, ремонт недвижимого имущества в доме;
- строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества;
- сдача в аренду или внаем части общего имущества.
Доход от хозяйственной деятельности может быть использован для оплаты общих расходов или размещен в целевые фонды. Доход от сдачи имущества в аренду или внаем может направляться на иные цели, предусмотренные в уставе. Во избежание разногласий эти цели следует четко обозначить (озеленение, благоустройство и пр.).
Поскольку вопрос о распределении доходов от хозяйственной деятельности затрагивает интересы всех жильцов дома, для принятия решения необходимо 2/3 голосов собственников помещений в этом доме.
Общее собрание утверждает годовой план о финансовой деятельности товарищества и отчет о его выполнении. В соответствии со ст. 15 Федерального закона от 21 ноября 1996 г. N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" организации обязаны представлять годовую бухгалтерскую отчетность в течение 90 дней по окончании года, поэтому фактически время проведения общего собрания - это минимум начало марта месяца. Для утверждения этих документов требуется простое большинство голосов лиц, присутствующих на собрании. Составление отчетов возложено на правление ТСЖ, но этим, конечно же, должен заниматься бухгалтер.
Как высший орган управления ТСЖ общее собрание рассматривает жалобы на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества. Жалобы могут быть поданы любым членом ТСЖ (а по логике, и любым собственником помещений в доме или даже лицом, являющимся не собственником, а арендатором или нанимателем). Напомним, что в соответствии с ч. 6 ст. 46 ЖК собственник может обжаловать в суд решение, принятое общим собранием. Для принятия решения по жалобе необходимо простое большинство голосов членов ТСЖ, присутствующих на общем собрании.
К полномочиям общего собрания отнесено принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда. Трудовые договоры должны быть заключены ТСЖ с достаточно большим кругом лиц, начиная от консьержей и заканчивая бухгалтером. Правила внутреннего распорядка и положения об оплате труда работников разрабатываются непосредственно председателем ТСЖ. Их утверждение происходит простым большинством голосов членов ТСЖ, явившихся на собрание.
Решением общего собрания определяется размер вознаграждения членов правления товарищества. Логично соотносить его с размером вступительного взноса. Уместно установить ежемесячную выплату вознаграждения (для того, чтобы у членов правления ТСЖ была заинтересованность в работе). Размер вознаграждения членов правления определяется простым большинством голосов.
Исключительно важным полномочием общего собрания является принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме. Не подлежат отчуждению и передаче в пользование межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания многоквартирного жилого дома, отчуждение или передача в пользование которых может привести к ущемлению прав и законных интересов других собственников жилых и нежилых помещений. Недвижимое имущество, приобретаемое ТСЖ, является имуществом, находящимся в общей долевой собственности членов товарищества, если на общем собрании членов товарищества не принято решения о приобретении этого имущества в собственность товарищества как юридического лица с учетом данного имущества на балансе товарищества как его собственности. Вопрос об аренде или передаче части общего имущества решается с учетом мнения всех собственников помещений в доме, причем необходимо 2/3 голосов за такое решение.
Пункт 13 ч. 2 ст. 145 ЖК передает в компетенцию общего собрания и другие вопросы, предусмотренные ЖК или федеральными законами. Анализ норм ЖК приводит нас к следующему их перечню:
- принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК);
- принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК);
- определение срока проведения годового общего собрания (ч. 1 ст. 45 ЖК);
- определение порядка проведения собрания (ч. 1 ст. 45 ЖК);
- определение способа сообщения о проведении собрания (ч. 4 ст. 45 ЖК);
- порядок оформления протоколов общего собрания (ч. 1 ст. 46 ЖК);
- определение места для размещения итогов голосования и текстов принятых решений (ч. 3 ст. 46 ЖК);
- определение места хранения протоколов общего собрания и письменных решений собственников по вопросам, включенным в повестку дня собрания (ч. 4 ст. 46 ЖК).
Из всего этого перечня практически все вопросы решаются простым большинством голосов членов ТСЖ, присутствующих на общем собрании. Вопросы, указанные в п. п. 1, 2 ч. 2 ст. 44 ЖК, требуют одобрения не менее 2/3 от числа всех собственников помещений в этом доме.
Часть 4 ст. 145 ЖК разрешает общему собранию урегулировать и те вопросы, которые отнесены к компетенции правления ТСЖ (допустим, при возникновении конфликта с поставщиками услуг).
Порядок проведения общего собрания установлен ст. 146 ЖК.
Созыв общего собрания происходит посредством направления уведомлений членам ТСЖ. Необходимо известить каждого из членов ТСЖ под расписку или заказным письмом не менее чем за десять дней до даты проведения собрания о следующих обстоятельствах:
- об инициаторе проведения собрания;
- о месте и времени проведения собрания;
- о перечне вопросов, включенном в повестку дня (он является исчерпывающим, никакие иные вопросы на собрании обсуждаться не могут).
Для наличия кворума необходимо присутствие на собрании более половины членов ТСЖ или их представителей.
Общее собрание членов товарищества собственников жилья ведет председатель правления товарищества или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления товарищества.
Голосование по вопросам, включенным в повестку дня, может проводиться двумя способами. Первый из них – письменный опрос, для чего эффективно изготовление специальных бюллетеней, это позволит унифицировать документацию ТСЖ. Второй способ (ч. 6 ст. 146 ЖК) – голосование по группам членов ТСЖ в зависимости от того, жилое или нежилое помещение им принадлежит, либо в зависимости от вида вопросов, включенных в повестку дня. При голосовании имеет значение доля каждого члена ТСЖ в праве общей собственности на общее имущество в доме. В данной ситуации существенное значение имеет следующее обстоятельство: член ТСЖ, имеющий в собственности многокомнатное жилье, может иметь более одного голоса, а лицо, обладающее правом собственности на однокомнатную квартиру, - менее одного. Это затрудняет подсчет голосов, но поскольку жилищное законодательство требует при оформлении письменных решений собственников отражать сведения о них, бюллетени для голосования могут быть именными, и в них могут отражаться сведения о доле в праве общей собственности.
Надо полагать, что в многоквартирных домах, где зарегистрировано более сотни собственников, на практике будут проводиться общие собрания в форме заочного голосования. Требования к проведению заочного голосования установлены в ст. 47 ЖК.
